Аналитики ДОМ.РФ обнародовали итоги первого полугодия жилищной сферы.

По их данным, российский рынок жилья внешне выглядит устойчиво. Так, за первое полугодие девелоперы реализовали 10,8 миллиона квадратных метров строящегося жилья (плюс 6 процентов) на 2,3 триллиона рублей (плюс 11 процентов).

Однако почти весь рост обеспечили только два месяца – январь и июнь. Именно тогда широко обсуждались возможные изменения условий «семейной ипотеки».

В январе текущего года продажи увеличились на 75 процентов по площади и на 86 процентов в денежном выражении. В июне – на 16 процентов по площади и на 23 процента в деньгах.

С февраля по май продажи по площади снижались на 7-12 процентов.

За 6 месяцев на рынок было выведено 19,4 миллиона квадратных метров новых проектов – плюс 12 процентов. Однако рост приходится на первый квартал – плюс 35 процентов год к году. Во втором квартале объем запусков сократился на 5 процентов. 28,5 миллионов квадратных метров приходится на возводимые проекты, в которых продажи еще не открыты.

В январе-мае доля проектов, где квартиры начинали продавать в течение 30 дней после запуска, сократилась до 43 процента.

В период 2022-2024 годов показатель держался примерно на уровне 49-51 процента.

Согласно исследованию, скорость продаж при этом все сильнее отстает от темпов строительства. Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 89 в начале 2024 года до 77 процентов в начале прошлого года, 73 в начале этого года и 70 процентов к июлю. Соотношение распроданности и стройготовности новостроек ниже нормы в 60-80 процентов зафиксировано в 31 регионе России, подсчитали в ДОМ.РФ.

«Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73 процента в начале года до 70 процентов на 1 июля. При этом у 27 процентов портфеля, или 33 миллионов квадратных метров, распроданность находится ниже нормы – менее 60 процентов».

Из 31 региона с низкой распроданностью новостроек десять относятся к крупным – портфель строящегося жилья более 1 миллиона квадратных метров, – говорится в обзоре компании.

В нем отмечается, что соотношение распроданности и строительной готовности в Краснодарском крае ниже нормы и составляет 40 процентов. Скорость продажи нереализованного жилья там – 5,4 года(при норме 2-3,5 года. Также проблемы есть в Башкирии – 57 процентов, 4,2 года, Тюменской области – 58 процентов, 2,9 года, Приморском крае – 56 процентов, 4 года, Воронежской области – 52 процента, 2,9 года.

Распроданность выше нормы, по данным ДОМ.РФ, отмечена в 23 регионах. В том числе показатель Москвы – 92 процента (скорость продажи нереализованного жилья – 2,4 года), Санкт-Петербурга – 93 процента (2,2 года).

ДОМ.РФ выяснил, что 35 регионов, включая, Свердловскую, Ленинградскую и Ростовскую области, имеют нормальную распроданность с учетом стройготовности объектов.

Число субъектов с дефицитом спроса выросло с 19 до 23, а с риском его появления – с 12 до 16.

В 49 регионах объем новых проектов, запущенных за последние 12 месяцев, оказался слишком большим для текущих продаж. В начале года таких регионов было 38.

Аналитики утверждают, что если спрос на новостройки не восстановится, то проблемы с финансированием могут возникнуть у 27 процентов строящихся проектов. Речь идет примерно о 33 миллионов квадратных метров жилья с распроданностью ниже нормы. Это больше четверти всего портфеля строящегося жилья в России. При этом 12,5 миллиона квадратных метров из названного объема строится в регионах, где покупательского спроса уже не хватает.

По данным ДОМ.РФ, продажи почти перестали пополнять и счета эскроу. За пять месяцев на них поступило 2,1 триллиона рублей, а раскрыто 2 триллиона. Чистый прирост составляет 0,1 триллиона.

Покрытие задолженности по проектному финансированию деньгами на счетах эскроу снизилось с 90 в конце 2023 года до 66 процентов в мае этого года. Девелоперы выбирают кредитные лимиты быстрее, чем растут остатки на эскроу.

Средняя ставка по проектному финансированию закрепилась на уровне около 10 процентов. Самых дорогих кредитов со ставкой выше 20 процентов стало меньше, но растет доля займов под 12-20 процентов.

Все важные новости строительного рынка – в канале «Девелопмент Медиа» в мессенджере МАХ и в ВК